Construction neuve à Toronto : licences, garanties, acomptes et TVH

D’abord un contrat, ensuite un logement

Dans la construction neuve, vous signez avec une entreprise, sur sa convention type, pour une unité ou une maison qui ne sera peut-être pas terminée avant des années. L’essentiel de ce qui vous protège vient des lois ontariennes et des organismes qui les appliquent, plutôt que de ce que vous négociez au bureau des ventes.

Deux organismes comptent plus que les autres. L’Office de réglementation de la construction des logements (HCRA) délivre les licences aux constructeurs et aux vendeurs. Tarion administre la garantie et la protection des acomptes.

Vérifiez d’abord la licence du constructeur

La HCRA délivre les licences aux constructeurs et vendeurs de logements neufs en Ontario et les réglemente. Son Ontario Builder Directory vous permet de vérifier une entreprise avant de signer, et le site Web de la HCRA publie les mesures et décisions récentes prises contre des titulaires de licence, y compris les pénalités administratives et les avis de refus de licence.

Recherchez les deux noms qui figurent sur la convention : le constructeur et le vendeur, puisqu’il peut s’agir de sociétés distinctes. Si l’un d’eux est introuvable ou présente des antécédents de mesures d’application, parlez-en à votre avocat avant de payer quoi que ce soit.

Le délai de rétractation de 10 jours pour un condo

L’achat d’un condominium sur plan comporte un droit légal d’annulation. L’article 73 de la Loi de 1998 sur les condominiums vous permet de résilier la convention par un avis écrit, que le constructeur ou son avocat doit recevoir dans les 10 jours suivant la plus tardive des dates suivantes :

• la date à laquelle vous recevez l’état de divulgation
• la date à laquelle vous recevez le guide sur les condominiums, soit le Residential Condominium Buyers’ Guide de l’Ontario
• la date à laquelle vous recevez une copie de la convention signée par vous et le constructeur

Comme le délai court à partir de la plus tardive de ces trois dates, il peut commencer après le jour de la signature.

Si vous résiliez à temps, la Loi oblige le constructeur à rembourser promptement, sans pénalité, toutes les sommes portées au crédit du prix, avec intérêts au taux prescrit.

Ce droit découle de la Loi sur les condominiums : une maison neuve en pleine propriété n’en bénéficie donc pas. Pour un achat en pleine propriété, l’examen juridique doit avoir lieu avant la signature.

Les acomptes et l’étendue de la protection de Tarion

La protection des acomptes de Tarion s’applique lorsqu’un constructeur fait faillite ou manque de façon fondamentale à la convention, de sorte que l’achat ne se conclut pas. Elle s’applique aussi lorsque vous exercez un droit légal de résiliation avant la clôture. Elle ne couvre pas les paiements de réservation versés avant la signature d’une convention.

Type de logement	Protection des acomptes de Tarion
Unité de condo	Jusqu’à 20 000 $, plus un montant limité d’intérêts courus
Maison en pleine propriété, prix de 600 000 $ ou moins	Jusqu’à 60 000 $
Maison en pleine propriété, prix supérieur à 600 000 $	10 pour cent du prix, jusqu’à un maximum de 100 000 $

Les montants pour la pleine propriété s’appliquent aux conventions signées le 1er janvier 2018 ou après. Pour les condos, l’Office ontarien du secteur des condominiums explique que les fonds reçus par le constructeur doivent généralement être détenus en fiducie, ce qui constitue la première couche de protection, les 20 000 $ de Tarion venant s’y ajouter.

Dès que vos acomptes sur un condo dépassent 20 000 $, demandez à votre avocat ce qui protège le reste et obtenez la réponse par écrit.

La garantie Tarion après l’emménagement

La garantie légale court à partir de la date de prise de possession (la date d’occupation pour une unité de condo) :

Garantie	Exemples de ce qu’elle couvre
Un an	Défauts de main-d’œuvre et de matériaux, substitutions non autorisées
Deux ans	Infiltrations d’eau, électricité, plomberie et chauffage
Sept ans	Vices structuraux majeurs

Pour les conventions signées le 1er juillet 2023 ou après, la couverture légale maximale est de 400 000 $ pour une maison en pleine propriété et de 300 000 $ pour une unité de condominium. Les conventions antérieures prévoient un maximum de 300 000 $ dans les deux cas.

Tarion calcule la couverture de deux ans à partir de la date initiale de prise de possession, même si le logement est vendu. Conservez vos documents et présentez vos réclamations dans les délais indiqués.

L’indemnisation de Tarion pour retard de clôture et d’occupation est plafonnée à 7 500 $, ce qui comprend 150 $ par jour pour les frais de subsistance comme l’hébergement et les repas, plus les frais documentés comme le déménagement ou l’entreposage.

L’occupation provisoire d’un condo à Toronto

L’article 80 de la Loi sur les condominiums permet à la convention du constructeur d’autoriser ou d’exiger une occupation provisoire, que la Loi définit comme l’occupation d’une unité projetée avant la réception d’un acte de cession que vous pouvez enregistrer. En pratique, vous pourriez habiter un condo neuf avant que l’immeuble soit enregistré comme condominium.

Pendant cette période, le constructeur peut exiger des frais d’occupation mensuels, plafonnés à la somme de :

1. l’intérêt sur le solde impayé du prix au taux prescrit
2. une estimation des impôts fonciers municipaux mensuels de l’unité
3. la contribution mensuelle prévue aux charges communes

L’Office ontarien du secteur des condominiums précise que ces frais sont payables, que vous emménagiez ou non. Aucune partie de ces frais ne réduit ce que vous devez sur l’achat.

La TVH et les remboursements offerts en 2026

Un logement neuf acheté d’un constructeur est assujetti à la TVH, qui comporte une partie fédérale et une partie ontarienne de 8 pour cent. Vérifiez dans la convention quels remboursements le prix suppose et ce que vous devrez si vous n’y êtes pas admissible. Les règles sur les remboursements ont changé en 2025 et en 2026 :

Remboursement de la TPS/TVH pour habitations neuves. Le remboursement de longue date pour un logement neuf que vous ou un proche habiterez. L’Agence du revenu du Canada indique que la partie ontarienne peut atteindre 24 000 $.

Remboursement fédéral de la TPS/TVH pour les acheteurs d’une première habitation. Il couvre 100 pour cent de la TPS (ou de la partie fédérale de la TVH) sur une habitation neuve admissible jusqu’à 1 million $, avec un allègement réduit jusqu’à 1,5 million $. La convention avec le constructeur doit être signée le 20 mars 2025 ou après, et avant 2031. La construction doit commencer avant 2031 et être en grande partie achevée avant 2036.

Remboursement de l’Ontario pour les premiers acheteurs. Un complément qui peut rembourser jusqu’à 80 000 $ de la partie provinciale de la TVH aux premiers acheteurs admissibles.

Remboursement bonifié de l’Ontario pour les habitations neuves. Un complément temporaire offert aux acheteurs admissibles en général, qu’il s’agisse ou non d’un premier achat, lorsque le logement sera leur résidence principale ou celle d’un proche. Il s’applique aux conventions signées du 1er avril 2026 au 31 mars 2027, le logement devant être en grande partie achevé au plus tard le 31 décembre 2031. L’allègement correspond à la totalité des 8 pour cent jusqu’à 1 million $, à un montant fixe de 80 000 $ de 1 million $ à 1,5 million $ et à un montant réduit jusqu’à 1,85 million $. L’ensemble des remboursements provinciaux ne peut dépasser 80 000 $.

Votre avocat devrait confirmer quels remboursements la convention cède au constructeur et lesquels vous demandez vous-même.

Les droits de cession immobilière se paient à l’enregistrement

Les droits de cession immobilière de l’Ontario et les droits de cession immobilière municipaux de la Ville de Toronto se paient tous deux à l’enregistrement du transfert. Pour un condo sur plan, il s’agit de la clôture finale, après l’enregistrement du condominium, ce qui peut survenir des mois après votre emménagement en occupation provisoire. Pour une maison neuve en pleine propriété, c’est normalement la date de clôture elle-même.

Votre avocat confirmera la valeur sur laquelle les deux droits sont calculés, y compris l’effet des rajustements de clôture. Les premiers acheteurs peuvent demander le remboursement de l’Ontario, jusqu’à 4 000 $, et celui de la Ville, jusqu’à 4 475 $, sur un logement nouvellement construit. Notre calculateur des droits de cession immobilière pour Toronto et le guide pour les premiers acheteurs présentent les montants (en anglais).

Les clauses à examiner avec votre avocat

1. Rajustements de clôture. Les redevances d’aménagement, les raccordements aux services publics, les compteurs et les prélèvements sont souvent refilés à l’acheteur. Demandez s’ils sont plafonnés dans la convention.
2. Dates critiques. Ce que le constructeur doit vous communiquer si les dates changent et ce qui se passe si elles changent à répétition.
3. Cession. Si vous pouvez vendre le contrat avant la clôture et moyennant quels frais.
4. Modifications. Ce que le constructeur peut modifier dans l’unité, les finitions ou l’immeuble sans votre consentement.

Apportez cette liste à un avocat qui examine régulièrement des conventions de constructeurs.

Neuf ou revente à Toronto

Aucune option n’est meilleure en règle générale. La construction neuve offre une garantie et du temps pour épargner avant la clôture, mais comporte aussi un risque sur les dates, des frais d’occupation et des rajustements dont vous ne pouvez pas connaître le coût exact le jour de la signature.

Un condo de revente se trouve dans un immeuble connu, avec un certificat d’état (status certificate) que vous pouvez lire et une date de clôture que vous choisissez. Selon TRREB, le prix médian d’un appartement en copropriété de revente dans la ville de Toronto était de 550 000 $ en août 2026, un repère utile face au prix d’un constructeur pour une unité semblable. Notre page sur les prix des maisons à Toronto suit ce chiffre chaque mois, et nos guides sur Downtown Waterfront, Yonge and Eglinton, Willowdale et Don Mills décrivent ces secteurs tels qu’ils sont aujourd’hui (en anglais).

Si vous comparez l’offre d’un constructeur à une unité de revente, communiquez avec nous avant de signer (en anglais). Nous comparerons les deux avec vous, y compris lorsque nous estimons que la revente convient mieux.