在多伦多换小房：为长者及其家人准备的晚年搬家规划指南

许多就多伦多换小房来电咨询我们的人，已经在同一栋房子里住了三十年甚至更久。孩子们有了自己的家，楼梯一个冬天比一个冬天显得更陡，花园也成了一份差事。另一些来电者是成年子女，想帮父母把事情想清楚，但又不想替他们做主。两类人面对的实际问题是一样的：接下来搬去哪里，在这座城市搬家要花多少钱，以及如何从一扇家门走到另一扇家门，中间既不脱节也不重叠。下面各节按这个顺序逐一说明。

什么时候换小房开始变得合理

答案很少在某一天突然改变。更常见的是，一些小信号逐渐累积，直到房子让人觉得超出了所需。以下是我们从多伦多业主那里最常听到的几种。

• 楼上的卧室或装修好的地下室一连几个月没人使用。
• 铲雪、檐槽、老化的屋顶或长长的楼梯已经成了心事。
• 大房子的地税和取暖费，在固定收入中所占的比例越来越大。
• 您或伴侣的健康状况发生变化，使有电梯的大楼或单层生活更为合理。
• 您的大部分净资产都在房子里，您希望拿出一部分用于退休生活、旅行或家人。
• 您更愿意把时间和金钱花在人和计划上，而不是花在没人进去的房间上。

这些都不是最后期限。有些业主在退休那年就搬了。另一些人则等到某件事让选择变得显而易见。最有帮助的，是按照您自己的节奏做决定，而不是被环境或好心的亲属推着走。如果以上几点有几条说中了您的情况，欢迎向我们索取换小房计划，在签署任何文件之前，我们会先和您一起勾勒出时间安排。

长者应该在什么年龄换小房

没有任何法律、贷款机构或政府计划为此设定年龄。人们真正想问的，通常是现在会不会太早或太晚。

太早，往往是卖掉一套仍然很适合自己的房子，之后又怀念那份空间。太晚，往往是在一次跌倒或住院之后匆忙搬家，而这正是业主最没有精力挑选新家、整理一辈子物品的时候。在这两者之间，最好的时机往往是您还能亲自去看楼、走街道、自己做每一个决定的时候。

把住房问题和护理问题分开考虑也很有帮助。公寓或平房是独立生活的地方。如果很快可能需要更多支援，那是另一场对话，由家庭医生或护理协调员来引导，会比房地产经纪更合适。

多伦多的换小房人群搬到哪里

如需了解具体区域及其价格，请参阅我们关于多伦多最适合换小房的社区的指南（英文）。

大多数离开多伦多大房子的人会选择三类住房之一：公寓、联排别墅（独立产权或共管式）或平房。每一类在空间、费用和维护之间的取舍各不相同。

公寓完全免去外部维护，并让您搭电梯出入。它适合希望商店、诊所和公共交通就在附近的人。多伦多有些区域以公寓为主。根据多伦多市 2021 年人口普查社区概况，Bayview Village 有 66.7% 的住宅位于五层或以上的公寓楼中。

联排别墅比大多数公寓空间更大，有时还带一个小院子或露台，同时减少了独立屋的维护工作。共管联排别墅需要缴纳每月管理费，独立产权联排别墅则没有。

平房让日常生活保持在单层，又不必搬进高楼。平房在全市的供应并不均衡，而且每条街道都不一样，因此寻找平房通常需要耐心。

从独立屋换到公寓：价格差距

下表显示 TRREB 2026 年 8 月多伦多市整体的数据。这些是全市中位数，而不是任何单一社区的数据。

物业类型	成交量	平均价	中位价
独立屋	550	1,525,749 加元	1,170,000 加元
半独立屋	159	1,110,639 加元	981,000 加元
独立产权联排别墅	45	1,026,018 加元	962,000 加元
共管联排别墅	120	712,296 加元	661,650 加元
公寓	885	651,648 加元	550,000 加元

资料来源：TRREB Market Watch，2026 年 8 月，多伦多市。按这些中位数计算，业主卖掉一套典型的独立屋、再买一套典型的公寓，在扣除费用前大约可以释放 620,000 加元。您自己的数字会有所不同，而免费房屋估值（英文）是用真实数字取代中位数的最快方法。

多伦多待售平房：数据涵盖了什么

TRREB 不单独公布平房类别。平房与独立屋合并统计，因此 1,170,000 加元的独立屋中位价同时包含平房以及两层、三层的房屋。对于平房买家，我们按街道追踪成交记录，而不是依赖全市数字。

各社区中位价，2026 年 4 月至 6 月

TRREB 按季度公布社区数据，因此这些数据所涵盖的时期早于上表，不应逐行比较。每个数字都是该 TRREB 社区所有物业类型成交的中位价。

TRREB 社区	中位价，所有物业类型，2026 年第二季度
Islington-City Centre West	594,500 加元
Bayview Village	622,500 加元
Willowdale East	630,000 加元
Mount Pleasant West	630,000 加元
Banbury-Don Mills	853,000 加元
Leaside	1,850,000 加元
Lawrence Park North	1,922,500 加元

资料来源：TRREB 社区住房市场报告，Toronto Central 与 Toronto West，2026 年第二季度。中位价较低的社区，反映出其中公寓成交占比较大，这也是换小房的人会考虑这些地方的原因之一。我们的 Bayview Village、Willowdale、Don Mills 与 Islington Village 指南分别介绍了各个区域，所有指南都列在社区页面上（均为英文）。

在多伦多换小房需要多少费用

释放资金并不意味着搬家不花钱。几乎每一次多伦多换小房都会出现四类费用。

所购新房的两项土地转让税

在多伦多市购买的住房，须同时缴纳安省土地转让税和多伦多市的市级土地转让税。对于含一至两个单户住宅单位的房屋，两者在 2,000,000 加元以内采用相同的税率分级：首 55,000 加元按 0.5%，55,000 至 250,000 加元按 1.0%，250,000 至 400,000 加元按 1.5%，超出部分按 2.0%。两项税款都在产权转让登记时缴纳。

以下是以 2026 年 8 月多伦多公寓中位价 550,000 加元计算的安省土地转让税。

1. 首 55,000 加元按 0.5%：275 加元
2. 其后 195,000 加元按 1.0%：1,950 加元
3. 其后 150,000 加元按 1.5%：2,250 加元
4. 最后 150,000 加元按 2.0%：3,000 加元
5. 安省合计：7,475 加元

同一价格的多伦多市税款另为 7,475 加元，两项合计 14,950 加元。按相同税率分级，一套 661,650 加元的共管联排别墅合计税款为 19,416 加元，一套 962,000 加元的独立产权联排别墅则为 31,430 加元。首次购房者退税不适用于曾经拥有过住房的人。我们的多伦多土地转让税指南和土地转让税计算器可以计算其他价格（均为英文）。

律师费与交割调整

您的卖房和买房各需一位房地产律师，各有其律师费、代付费用和调整项目，例如结算卖方已预缴的当年地税。我们的多伦多交割费用指南列出了这些项目，多伦多地税指南则说明地税调整如何计算（均为英文）。

搬家与售前准备

搬家公司按体积和距离收费，所以带得越少，付得越少。为一栋住了多年的房子做出售准备，花费往往比业主担心的少。多伦多老房子的买家通常预期会翻新，所以彻底清洁、修好明显损坏的地方、给磨损的房间刷上新漆，往往比装一个新厨房更重要。

新住所的日常开支

公寓或共管联排别墅会增加一笔每月管理费，用于支付公共区域维护、楼宇保险等项目，有时还包括水电费。在您做出承诺之前，律师应审阅状态证书，其中载明管理费、储备基金以及任何特别摊款。我们的公寓状态证书指南（英文）说明应重点查看哪些内容。独立产权联排别墅或平房没有管理费，但地税、保险和维护仍由您承担。我们关于多伦多换小房费用的文章（英文）补充了其他较小的项目。

税务、减免计划与搬家费用

几乎每一次与多伦多换小房业主的对话，都会谈到三个与钱有关的问题。

主要居所免税额。 加拿大税务局的主要居所免税额，可以免除在您持有期间每一年都作为主要居所的房屋的资本增值。1981 年之后的任何年度，每个家庭单位只能指定一处物业，因此同时拥有度假屋或第二套房产可能会减少免税部分。自 2016 税务年度起，任何出售主要居所的人都必须在报税表上申报这次出售的基本信息，即使无需缴税。在房子挂牌之前，应请会计师确认您的情况。

多伦多市的长者减免。 多伦多市设有地税增幅取消计划和地税增幅延缴计划。两者都要求家庭合计收入不超过 62,000 加元。65 岁以上的业主在年龄上符合资格，而取消计划还要求住宅评估价值低于 975,000 加元。您必须在 2026 年 10 月 31 日之前已拥有并以该物业作为主要居所居住一年或以上，2026 年的截止日期为 2026 年 11 月 2 日，并且每年都须重新申请。如果您使用了延缴计划，请在卖房前向多伦多市查询欠款金额，以便在规划卖房所得时掌握这个数字。

在加拿大，长者可以申报搬家费用吗？ 根据 CRA 关于第 21900 行的规定，如果您为工作、经营业务或全日制修读专上课程而搬家，并且新住所离该地点至少近 40 公里，就可以申报搬家费用。按照 CRA 列明的条件，退休后换小房的搬家不符合要求，因此请把搬家费用列入预算，不要指望扣除。您的会计师可以确认您的情况是否有所不同。

先卖还是先买

这是换小房的人考虑最久的决定。没有一种顺序适合所有人。

先卖能让您确切知道可以花多少钱，并排除同时拥有两套房的可能。代价是不确定会搬去哪里。在找到合适住所之前，您可能需要为卖房争取较长的交割期，或者在别处短暂居住。

先买意味着只搬一次，直接搬进新家。代价是金钱：在房子卖出之前，您可能要同时负担两处物业，或使用贷款机构的过渡性贷款来填补两次交割之间的日子。各贷款机构的可用性、费用和利息各不相同，因此在依赖它之前，请向您的贷款机构索取书面条款。

给卖房设定较长的交割期，是许多多伦多业主最终采用的办法。九十天或更长的时间，让您有时间买房而不必同时负担两套房产，有些买家也看重这种灵活性。我们关于先卖还是先买的文章（英文）用实际数字逐一分析了每条路径。

换小房的步骤

1. 选择您要搬进的住房类型。 公寓、联排别墅、平房，或者搬到市外离家人更近的地方。其他一切都取决于这一点，因为目的地决定了您需要多少准备时间，以及日期能有多灵活。
2. 把计划写下来。 写明卖房与买房的顺序、中间的空档如何融资，以及其中一个日期推迟时怎么办。书面计划更容易与家人分享，也更容易从容地调整。
3. 尽早开始整理。 这一步通常决定整个搬家过程的长短。一次整理一个房间，决定哪些保留、送给家人、捐出或出售。长者搬家管理师可以承担其中大部分工作，我们可以为您介绍从事这项工作的人。
4. 准备房屋。 把钱花在买家会注意到的地方，跳过无法回本的工程。在您花任何钱之前，先和我们一起看一遍房子，就能把两者分开。
5. 挂牌出售并配合交割日期。 无论先卖还是先买，两个日期都必须一起确定，并在其中任何一个变动时有后备方案。
6. 搬进新家。 预约搬家公司、转移水电服务；如果是公寓，还要通过物业管理预订电梯和装卸区。

我们的长者换小房清单把这些步骤细化为逐个房间的清单，关于换小房需要多长时间的文章则列出了一份切合实际的日程（均为英文）。

整理一辈子的物品

在我们经手的几乎每一次搬家中，决定节奏的是物品，而不是市场或按揭。几个习惯可以让事情容易一些。

• 比您认为需要的时间提前几个月开始。大多数人都低估了所需的时间。
• 先做决定，之后再处理取件。决定保留什么是情感上的工作，安排捐赠或出售则是后勤工作。把两者混在一起，两边都会变慢。
• 在有用的地方请人帮忙。搬家管理师和物品拍卖公司处理一栋房子，比家人更快，压力也更小。
• 把照片、信件和纪念品留到最后。重复的碗碟和放不进新房间的家具，是比较容易的起点。

如果这栋房子是作为遗产的一部分出售，我们关于在多伦多出售遗产房屋的指南（英文）说明了法院程序、遗产受托人和房屋内的物品如何配合。

家人、情感，以及由谁决定

离开孩子们长大或伴侣生活过的房子，其分量不是售价能衡量的。决定所花的时间比算术所显示的更长，这很正常；在同一周里既感到轻松又感到哀伤，也很正常。成年子女在实际工作上可以帮上大忙。但节奏和最终选择仍然属于业主本人，如果家人的时间表比房子的主人走得更快，我们会坦白指出。

我们团队如何协助

我们把卖房和买房放在一起规划，让您既不会无处可住，也不会在预期之外长时间同时负担两套房产。我们根据您的准备情况而不是季节来确定挂牌日期。我们根据您附近的近期成交，告诉您哪些修缮值得做、哪些买家根本不会在意。我们为您介绍搬家管理师和物品处理专家，并在日程中给他们的工作留出切合实际的位置。如果您想谈谈自己的搬家计划，欢迎与我们联系（英文），我们会和您一起过一遍数字和日期。

下一步该做什么

1. 确定您下一个住所的类型，因为这个选择决定了时间线。
2. 取得您房子的当前价值，并与上文中您考虑的住房类型的 2026 年 8 月中位价对照。
3. 使用我们的计算器和交割费用指南（均为英文），估算两项土地转让税和交割费用。
4. 向会计师咨询主要居所免税额，尤其是当您或配偶曾经拥有第二处物业时。
5. 如果您年满 65 岁且收入不高，请在 2026 年 11 月 2 日截止日期之前查看多伦多市的减免计划。
6. 现在就开始整理。如果有帮助，可以请我们为您介绍搬家管理师。

本指南仅为一般性信息，不构成法律、税务或财务建议。请与您的律师、会计师或按揭专业人士确认对您的搬家重要的事项，当您想规划自己的时间表时，欢迎与我们联系（英文）。