Passer à une maison plus grande à Toronto : les chiffres derrière l'étape

Passer au plus grand coûte plus que l’écart de prix

La plupart des gens qui planifient un passage au plus grand ont un seul chiffre en tête : la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Le coût réel est toujours plus élevé.

Prenons un exemple illustratif : le passage d’une maison en rangée en copropriété de 750 000 $ à une maison individuelle de 1 450 000 $. L’écart est de 700 000 $. La facture complète ressemble à ceci.

Élément	Dans cet exemple
Différence de prix	700 000 $
Droits de cession immobilière de l’Ontario sur 1 450 000 $	25 475 $
Droits de cession immobilière de la Ville de Toronto sur 1 450 000 $	25 475 $
Honoraires juridiques sur la vente et l’achat	Chiffrés par votre avocat
Commission sur la vente	Fixée dans votre contrat d’inscription
Déménagement et premiers travaux dans la maison	Variable

Une maison située dans la Ville de Toronto est assujettie aux deux droits, et les deux sont payés à l’enregistrement du transfert. Le remboursement de l’Ontario et celui de la Ville pour premier acheteur exigent un acheteur qui n’a jamais été propriétaire, donc ils n’aident pas lors d’un second achat. Notre guide sur les droits de cession immobilière à Toronto présente les tranches, le calculateur s’applique à n’importe quel prix et le guide des frais de clôture énumère le reste (en anglais).

Du condo à la maison : l’ampleur du saut à Toronto

Les médianes de TRREB pour août 2026 dans la Ville de Toronto montrent la taille de l’étape.

Type de propriété	Prix médian, août 2026
Appartement en copropriété	550 000 $
Maison en rangée en copropriété	661 650 $
Maison en rangée en pleine propriété	962 000 $
Maison jumelée	981 000 $
Maison individuelle	1 170 000 $

Source : TRREB Market Watch, août 2026, Ville de Toronto. Selon ces médianes, passer d’un appartement en copropriété typique à une maison individuelle typique représente une étape de 620 000 $ avant tout frais. La page des prix des maisons à Toronto suit ces chiffres chaque mois (en anglais).

Pourquoi un marché en hausse creuse l’écart

C’est l’élément d’arithmétique qu’il vaut le plus la peine de bien comprendre, parce qu’il va à l’encontre de l’instinct.

Quand vous passez au plus grand, vous vendez la maison la moins chère et achetez la plus chère. Si les deux montent du même pourcentage, la plus chère gagne plus de dollars. Dans l’exemple ci-dessus, 10 pour cent de 1 450 000 $ font 145 000 $ et 10 pour cent de 750 000 $ font 75 000 $, donc l’écart augmente de 70 000 $.

Un marché en baisse joue dans l’autre sens et resserre l’écart. Nous ne pouvons pas vous dire dans quelle direction ira la prochaine année, et personne ne le peut. Ce que nous pouvons faire, c’est vous montrer comment chaque direction touche votre déménagement précis, ce qui est un élément légitime pour choisir le moment.

Vendre d’abord ou acheter d’abord quand on passe au plus grand

Vous achetez et vendez à la fois, et aucun ordre n’élimine tout le risque. Vous choisissez le risque que vous portez.

Vendre d’abord transforme votre budget en chiffre connu. Quand on passe au plus grand, cela compte, parce que la plupart des familles s’étirent et veulent s’étirer jusqu’à un montant réel. La contrepartie est que la prochaine maison n’est peut-être pas encore trouvée.

Acheter d’abord vous assure la maison. Cela compte à Toronto, où la rue ou le secteur scolaire qu’une famille souhaite ne voit parfois que quelques inscriptions par année. La contrepartie est que vous possédez deux maisons jusqu’à la clôture de la vente.

Les dates de clôture des deux transactions se négocient, et c’est le levier que l’on oublie. Une clôture plus longue sur votre vente vous donne du temps pour magasiner. Un achat qui se conclut quelques jours avant la vente vous laisse le temps de déménager sans nuit intermédiaire. Notre billet de blogue sur vendre d’abord ou acheter d’abord examine le même choix du point de vue du passage au plus petit, et la mécanique des clôtures est la même (en anglais).

Prêt relais, transfert de l’hypothèque et plafonds des prêts assurés

Trois questions de financement reviennent dans presque chaque passage au plus grand.

Le prêt relais couvre les jours entre la clôture de votre achat et celle de votre vente, afin que l’argent de la vente soit disponible pour l’achat. Les prêteurs fixent leurs propres conditions et coûts, et beaucoup veulent voir une vente ferme avant de l’approuver. Organisez-le tôt avec votre prêteur et votre avocat.

Le transfert de l’hypothèque consiste à reporter votre hypothèque actuelle sur la nouvelle propriété, habituellement avec un emprunt additionnel pour le prix plus élevé. L’intérêt de l’opération par rapport à une rupture de l’hypothèque dépend de votre taux et de la pénalité. Demandez à votre prêteur de chiffrer les deux par écrit.

Les plafonds des prêts hypothécaires assurés déterminent la mise de fonds exigée. Depuis le 15 décembre 2024, les prêts hypothécaires assurés sont offerts pour les achats jusqu’à 1,5 million $. La mise de fonds minimale est de 5 pour cent sur les premiers 500 000 $ et de 10 pour cent sur le reste, donc une maison de 1 450 000 $ exige au moins 120 000 $ de mise de fonds. À 1,5 million $ ou plus, le minimum passe à 20 pour cent. Notre billet sur la simulation de crise hypothécaire explique comment les prêteurs vérifient ce que vous pouvez assumer, et le calculateur hypothécaire estime les versements (en anglais).

Où les familles torontoises cherchent une maison plus grande

Médianes communautaires de TRREB pour avril à juin 2026, tous types de propriété confondus :

Communauté TRREB	Prix médian, T2 2026
High Park-Swansea	1 175 000 $
Annex	1 240 000 $
South Riverdale	1 257 500 $
High Park North	1 345 500 $
The Beaches	1 600 000 $
North Riverdale	1 799 000 $
Leaside	1 850 000 $

Source : TRREB Community Housing Market Reports, T2 2026. Ces médianes incluent tous les types de propriété, donc elles mêlent condos et maisons et doivent se lire comme une indication du niveau de prix plutôt que comme le coût d’une maison individuelle. Nos guides de High Park, The Beaches, Riverdale et Leaside décrivent chaque secteur, et la page des quartiers adaptés aux familles en compare davantage (en anglais).

Si les écoles font partie de la décision, confirmez la limite auprès du conseil scolaire pour l’adresse exacte. Les limites sont fixées par le conseil et peuvent changer, et une inscription n’est pas une source fiable.

Devriez-vous passer au plus grand ?

Avant de mettre en vente, il vaut la peine de chiffrer correctement l’autre option.

Placez le coût complet du déménagement, les deux droits de cession et la commission compris, à côté du coût d’un agrandissement, d’un sous-sol aménagé ou d’un rez-de-chaussée repensé, et considérez ce que ces travaux ajouteraient à la valeur de votre maison. Demandez à la Ville quelles approbations un projet exigerait avant de planifier en fonction de celui-ci.

Quand les chiffres sont proches, rester et construire est souvent le meilleur choix, même s’il est moins excitant. Nous préférons vous le dire avant l’inscription plutôt que vous le laisser découvrir un an plus tard.

Si vous envisagez de passer au plus grand

Apportez-nous deux chiffres : le prix auquel vous pensez que votre maison se vendrait et ce que vous espérez acheter. Nous vous présenterons le coût réel du déménagement, les deux droits de cession, l’ordre des deux clôtures et ce qu’un prêt relais pourrait coûter pour votre écart probable. Une évaluation de votre maison est une bonne première étape (en anglais).

Sans obligation. Si ce n’est pas la bonne année, nous vous le dirons. Vous pouvez communiquer avec nous dès que vous êtes prêt.